发布日期：2023-07-25 来源: 网络 阅读量（）
很多人买房都说要买市中心，那以菲律宾首都马尼拉为例，它的市中心到底在哪里？即便是CBD马卡蒂，也要分核心CBD区域和边缘地区，房价和居住环境都是差别很大的。 所以，这篇文章讲告诉你马卡蒂、BGC以及其他几个重点区域里，真正的核心地段在哪里。如果要去马尼拉投资，建议优先从这些区域的核心地段里选择，如果没有找到满意的，那也要退而求其次，选择距离核心地段很近，或者交通容易到达的地段。 我先介绍一下主要区域的分布和功能，然后挨个帮你画出各个区域里的核心板块。 菲律宾首都马尼拉，准确地说，是大马尼拉地区，涵盖了周边15个城市（相当于国内的区概念）和1个自治的首都圈。 整个大马尼拉地区的人口达到了2000万，占菲律宾人口的20%，也吸引了最多的菲律宾中产。 人口规模听起来很吓人，和咱们北京、上海一样，都是超级大城市。但其实大马尼拉地区的面积还不到650平方公里，只有上海的十分之一，比上海青浦区的面积大一点点。 人多地少，中产们必然会向某个区域聚集，才能尽量享受到优质的公共资源。 马尼拉被誉为“亚洲纽约”，那自然也有“亚洲曼哈顿”，这就是马卡蒂市（Makati），是大马尼拉首屈一指的商业和金融中心，类似金融街、陆家嘴和深圳前海。 大马尼拉另一个重要的CBD是Ortigas，聚集了例如排名世界第三的美加商厦等大量购物商圈，所以国际化程度较高，深受跨国企业和当地白领的欢迎。 马尼拉有三大CBD，还有一个区域叫BGC（博尼法西奥环球城市），整个城市规划模仿了新加坡，因此也有“小新加坡”之称。交通和绿化都是一流水平，谷歌和华为等知名跨国企业都选择在这里驻扎，深受欧美年轻人和当地富人的青睐。 最后一个重要区域，是北边的奎松市（Quezon），人口密度最大，也是菲律宾主要的经济、文化、政治和交通中心。未来南北铁路、地铁和轻轨三线都会在这里交汇。 马卡蒂、Oritigas、BGC和奎松，这就是大马尼拉地区最核心的一大块区域。这个地方，占地面积连北京的五分之一都不到，却几乎挤进了四分之一的北京人口。企业驻扎，交通汇集，房价也是蹭蹭蹭地往上涨。 中国人买房，总对中心有着蜜汁追求。既然我们已经找到了大马尼拉地区的核心区域，那新的问题又出现了： 核心区域买哪里？ 按照波纹效应，我们仍然要往下挖，找到核心区域的中心。我们逐个区域来看： 马卡蒂市。既然马卡蒂是“亚洲曼哈顿”，那跟华尔街对标的街道周边自然就是最核心的区域。这条街道叫阿亚拉大道，与周边的Buendia Ave.等街道形成了一个扇形。 在这个区域里，东北部的一套36平米小户型单价为29万比索，大概是4万人民币，但整个马卡蒂市房价大概在3万到5万人民币不等，妥妥的从中心向周边递减。 Ortigas。这一块的核心区在西北部的一片三角区，主要是SM、Ayala和Shangri-La几大商场的所在地。 在这个区域里，一套靠近商场区域的45平米小户型单价接近3.5万人民币，而东边快要离开这个核心区的房价还不到2万，差距接近一倍。 BGC。这个区域的核心区很好记，就是一个矩形，在著名景点美军基地的北边。 在这个矩形区域内，一套37平米的公寓单价已经去到了8.8万人民币，直逼北上深的CBD房价。 奎松市则因为面积大，核心区域有两个。一是地理中心，奎松总统纪念碑西南方的一块正方形区域，二是南部省际汽车枢纽站Cubao与Arena体育馆连成的区域。 Cubao曾经做过一段时间的马尼拉首都，所以周围分布了很多了行政机构，区位优势就显而易见了。 在这两块区域里，同样是小户型公寓，单价只有2万人民币出头，相比起上面几个CBD的房价，明显的洼地。由于受到地铁修建的影响，奎松的房价不到一年时间就涨了10%以上。 现在马尼拉的地铁正在建设中，奎松段将于2022年通车，还不清楚优质地段在哪里的，欢迎添加我的小伙伴春川 | 智谷趋势（ID：zgtrender005）进一步详细了解，备注：菲律宾。 2019年2月，马尼拉第一条地铁线开工，一共设置了13个站点，其中有7站都位于奎松。 而且，房价相对便宜并不是因为没人去住，而是因为以下三点原因： 第一，开发程度的确低于优先发展的三大CBD，所以有后发优势； 第二，区域面积大，一些稍偏地区房价拉低了整体水平； 第三，奎松市很多土地都是政府所有，开发商拿地价格更低。反映到买家身上就是没有层层加价，打了大折扣。 而马卡蒂、BGC和Ortigas的土地都是马尼拉的大地主所有，二十多年前由Ayala、Megaworld、Ortigas这三大开发商买下来，再慢慢卖给其他的开发商。中间商的差价，自然就推高了拿地价格。 其实，这四大核心区，都有当地的政府机构、大型医院和高等学府，未来持续升级的交通等基建设施还会带来更多的潜在需求。 说了这么多，是不是把钱扔到这四个核心区域就完事了呢？当然不是。 海外投资相对来说更多是为了分散和对冲资产风险，投完的笃定感更重要。 你可以先问自己三个问题： 我买下马尼拉的房子，为的是什么？ 在马尼拉投资，会遇到哪些风险？ 万一出现问题，我能否全身而退？ 简单而言，就是需求、风险和退出机制。 如果你资金充足，对价格不敏感，以后也想到菲律宾休憩和养老，那富人区BGC的房子是可以考虑全款买下的。BGC最能吸引外国人，既豪华又宜居，可以说是马尼拉最现代化的地方，走在街头绝对不输北京上海的高大上。 但如果你本金不多，只是想吃下稳稳的现金流，享受一下投资房产的幸福感，奎松这种正在开发更新的地方，才适合你。 在这里，对于习惯了老龄化的上海人来说，你能感受到“扑面而来的青春气息”。同时，这里聚集了大量的本地居民，有人接手你的房子。保证了退出机制。 而地铁建设的超利好，也让奎松存在看得见的上涨空间，同时期房可以5年分期付款，资金压力小了很多。 但是，你当然也应该提前规划好，未来四年，自己有没有能力保证每月的月供，交房时能不能支付尾款。以及未来是打算长期持有收租，还是在交房之前转卖，也就是炒楼花。 如果规划不好自己的现金流，最后很可能不仅赚不了涨幅，也损失了前期的首付款。 来菲律宾投资，在首都大马尼拉要买就买核心区，但也要问清楚自己的需求和退出机制，把焦虑留在国内，把幸福留在海外。 欢迎添加我的小伙伴春川 | 智谷趋势（ID：zgtrender005）进一步详细了解各个区域的核心地段，备注：菲律宾。
