发布日期：2023-08-08 来源: 网络 阅读量（）
本文向大家介绍新加坡的EC，相当于中国国内政府提供的保障性住房，究竟区别有多大，带大家了解一下。 EC介绍 1 Made in Singapore的执行共管公寓，英文Executive Condominium，简称EC。想法来自新加坡建屋局，是一种介于政府组屋和公寓之间的特殊产业。 这是一种供给新加坡人的福利，尤其是年轻一代的夹心层，可以以低廉的价格购买一套低于市面价格的“公寓”。 （点击看大图） 新加坡现在有22个私有化EC（红色点，可以转售给外国人），20个半私有化EC（黄色点，可以转售给PR以上）以及22个新EC（白色点，暂不可以转售）。这张地图提供了非常直观的EC分布位置。可以看到：绝大多数的EC楼盘分布在北部，东部和西部，中南部基本没有。 ● 增值空间很大，因此吸引很多人投资。自1996年EC计划推出以来，EC市场整体来说表现不俗。 ● 与公寓不同的是，EC供应有限，新EC地段的唯一来源是政府售地计划。 ● 标得新EC地段的发展商只能在标得地段的15个月后，才能够把项目推出市场销售。所以可能会造成EC市场一段时间的供应短缺。 （点击看大图） ● 推动EC需求的主要还是EC与周边公寓的价差十分明显。随着时间的推移，两者之间的每平方英尺价差已从1996年的约259元，增至2017年的400多元。而且购买EC可获购屋津贴，因此对买房自住的买家来说，EC仍极具吸引力。 ● 图中粉色部分显示的是近几年EC拿钥匙单位数量，可以明显看出，EC供应量逐年减少，持观望态度的潜在买家将发现他们的选择会越来越少，甚至在2020年后出现断崖式下降，这和政府这几年增加EC地皮供应，收紧公寓地皮供应的行为是直接相关的，也就直接导致了发展商的求地若渴，更暗示着之后EC市场的竞争将是非常残酷的，价格也理所当然会水涨船高。(资料来源：市区重建局URA) 购买EC的好处 2 国家发展部长许文远说，EC就像一辆立胜（Lexus）轿车，但只需付丰田柯罗拉（Corolla）的价格。这项计划只有新加坡人才可获益，与预购组屋一样，EC买家也面对收入和居住年限等方面的限制，因此发展商能以更便宜的价格购得地皮，它们省下的土地成本相当显著，有时高达40％。 1近年来新移民购买EC的比例越来越高， EC已经成为新移民置业投资的主要选择。EC却依然可以在满足投资需要同时，兼顾自住需求。2价格比公寓便宜，尺价便宜总价也便宜，甚至比公寓便宜一半以上，开发商地价政府补贴成本低了，政府监管销售价格低，差不多地价尺价350，建筑、营销、人力成本尺价300，开发商10%-15%的利润，差不多盈亏平衡点就在尺价800多左右，而入门级公寓的尺价普遍在1000-1200新币之间。也就是说，同样1千平方尺大小的三卧单位，普通公寓需要100-120万，EC只需要70-80万。 （点击看大图） 3相比于周围公寓，EC投资回报率更高，EC Bishan Loft价格增长达到157%，同区的公寓Raffesia价格增长仅有37%。Bishan Loft建成于2003年，发售价每平方尺380-500新币，最近成交价平均每平方尺1100新币左右，三卧公寓月租超过4000新币，是当之无愧的EC之王。 （点击看大图） 4买家现在有组屋的情况下买EC，可以不用等到5年的最低居住期限就可以购买EC，只需要购买目标EC取得临时占用许可证在组屋5年的最低居住期限之后即可，并且不用交最少7%的额外印花税，而买公寓则需要交额外印花税。5如果组屋屋主还有贷款没有还清，不会影响购买EC的贷款申请比例。6第一次申请EC且在之前没有享受过政府津贴的前提下，在支付EC首付的时候，可以获得多达3万的政府津贴，而新的政府组屋择没有。 EC有什么限制 3 1政府要求在EC拿钥匙后一定要卖掉组屋，屋主名下都不可以再有组屋。25年最低居住期限后，屋主如果要卖给公民或者甚至一个绿卡，新的买家贷款只受总债务偿还比率限制。10年后，彻底私有化，完全跟私人公寓一样可以转售给外国人。3如果跟政府申请过BTO或者有津贴的组屋，需要在购买EC卖掉HDB后，给政府交转售抽润。 4EC需要同时满足房屋还贷额度不能超过收入的30%以及买家所有还贷额度不超过收入的60%，而公寓仅受买家所有还贷额度不超过收入的60%，也就是说，同样薪水，一般来说公寓贷款会比EC多很多。 谁能买EC 4 1身份 公民+绿卡或者公民+公民 （绿卡+绿卡不可以，公民+家属准证不可以，公民+工作准证不可以） 2年龄 购买双方最少21岁；如果是单身合买，需要所有买家超过35岁。 3购买核心 满足身份条件的前提下，可以是夫妻购买也可以是父母与子女联名购买。 如果是订婚男女，购买其中一方如果是超过18岁却不到21岁的未婚妻或者未婚夫，可以在父母见证下申请EC。 35岁以上未婚、离异的单身男女多达四个人可以一起购买。 4收入 家庭月收入不超过14000（超过可以申诉，也可以用一些办法来操作） 5产权 买EC前30个月不能拥有公寓跟海外房产，工业商业房产不涵盖在内。 乐居君的友情提示 1在凑不够20%首付的情况下，乐居君可以尝试跟开发商申请延迟。2如果接受EC的地点，负担得起就买EC，EC尽量买大一点的三卧或者四卧，EC买的越大，所得的政府补贴越多，这个是政府给中等收入公民家庭铺好的一条路。3有转售组屋何时可以购买新的EC ▲有resale HDB 没拿grant，MOP只要比EC拿钥匙早就可以提前买EC了 ▲有resale HDB 拿了grant，MOP满5年之后才可以申请EC ▲有BTO，MOP满5年之后才可以申请EC 4购买新的EC大概等八年可以卖（等建3年，从拿钥匙开始算最低居住期限5年）5与公寓不同的是，EC的付款方式还可以选择延迟付款计划，首付只有20％，65％在获得临时入伙证（TOP）时缴付，剩余的15％在房子法定完工（legal completion）后再付。特别适合现在居住组屋想要升级买公寓的家庭，尤其是没有拿过政府津贴的，这样组屋屋主可以选择交钥匙时，才卖掉现有组屋，并付款新的EC。那么，屋主就不会在卖掉现有组屋和搬进新屋期间无家可归。6一般来讲，有些买家会因为家庭、贷款、人生规划、收入等因素，陆陆续续会有少量单位退回开发商，乐居君会第一时间留意这些信息，大家要做好的就是了解清楚贷款并且准备好支票就可以啦。 今年出售EC的标地价格 2017年起，EC的开发商已经陆续在涨价了，包括Signature at Yishun与Parc Life。去年推出的新EC用地有且只有一个，在盛港安谷巷Anchorvale Lane，就是马上要推出的River cove，共吸引了16方进场争夺，是EC招标史上吸引第二多竞标者的地段，海峡实业 （Hoi Hup Realty）竞标价相当于容积率每平方英尺355元。 全岛现在的ec存量非常紧张！相关新加坡的问题都可以咨询我喔~
