发布日期：2023-10-30 来源: 网络 阅读量（）
有朋友要求，按房价收入比重新算一下中国房价泡沫指数。 好的，那就算一下。房价收入比，是衡量房价泡沫的一个重要指标，大白话就是，一套房要不吃不喝奋斗多少年。美国的房价收入比，也常做衡量全球其他地区，尤其是中国房价泡沫的一个参考，所谓，不怕不识货，就怕货比货。 常看到网络媒体这样写：纽约的房价中位数是43.5万美元，家庭收入中位数是7.85万美元，那么它的房价收入比就是5.5。即纽约的房价中位数，是普通家庭年收入中位数的5.5倍！五、六年就能在纽约这样繁华大都会买一套房，可能还是独栋别墅，让很多人不由自主流下了羡慕的口水。且慢，不看长期持有成本吗？只“诚实”汇报一次性投资额，却隐瞒长期持有成本支出，是一种常见套路。 任何一项投资，不算长期持有成本，基本上都要踩坑。美国的住宅长期持有成本，主要有三项：房地产税、房屋保险费、物业管理费，跟中国大不一样。另外，所有媒体报道的美国家庭收入数字，都是税前收入，不是真正的可支配收入，这是美国财经习惯。 1、房地产税美国房地产税法很复杂，每个州法律不一样，征收比例和方式也有区别。甚至同一个城市，针对不同地段档次的房子，税率也不一样。纽约的房地产税大约在1%到6%之间。 在美国，逃税是重罪，税是每年都必须要交的。本杰明·富兰克林，就曾说过，“在这个世上，没有什么是确定的，除了死亡和税收。” 2、房产保险费美国持有住房通常要买房产保险，否则没办法贷款。哪怕租别人的房，也需要买保险，因此房屋保险费是必须支出项。一般来说每年的房屋保险费是总价的0.5%左右。 3、物业管理费美国公寓楼(Apartment)和联排（Townhouse）社区，也有统一收取的物业管理费，作为房产集中管理维护的成本支出。 有些独栋（Single family house）社区也有物业费，也有些是没有的。没有统一物业费的独栋住宅，其实是自行管理承担了对应的费用。 在美国，门前的雪不扫造成事故赔偿是天价；门前草坪不修，也会被重罚，联排房屋的除湿机没开导致自家墙体发霉，会被邻居起诉赔偿。所以不管房子住不住，必要的维护费是每年必须要支出的。美国的物业管理费，收费标准差距比较大，一般是在房屋总价的0.3%到2.8%。4、税后可支配收入美国税法特别复杂，各州不一样，然后针对不同的收入档次和家庭人口条件，也有繁多的减免条款。 报税太复杂，以至于每年美国人最头疼操心的事情就是报税。而报税已经一项专门的职业，有税务会计师帮家庭搞定报税的事情。 一般来说，中产阶级家庭每年缴税，占税前总收入的10%~37%。 按照上述条件来重新计算一下持有成本。如果取最苛刻条件，总价6%的房产税，0.5%的保险费，2.8%的物业费，每年房屋持有成本就是总价的9.3%，有点太吓人了。 这样算，持有70年，需要支付总价的（6%+0.5%+2.8%）×70=651%，这还没考虑房价上涨因素导致的税费上涨。既然是中位数住宅，那么按比较常见的情况来估算费率。在纽约，既然是中位数住宅，房地产税率取偏低的1.5%，保险费0.5%是刚需，物业费取中低的1%。因此纽约住房每年持有成本为1.5%+0.5%+1%=3%，这是相对合理的估算。在不考虑房价上涨情况下，持有70年，就需要付出总价210%的持有成本。也就是，一套纽约处于中位数的房屋，43.5万美元，其70年持有成本是，43.5×210%=91.35万美元，加上购入成本，43.5 + 91.35=134.85万美元（这个价格没考虑未来房价上涨导致的税费上涨）。那么纽约家庭收入中位数是7.85万美元，充分考虑退税后，按照20%的适中税率，来估算纽约家庭税后收入，就是7.85×（1-20%）=6.28万美元。因此真实的纽约房价收入比是134.85/6.28=21.47。也就是说，纽约普通中位数收入家庭，买一套中位数房子，并住满70年，需要付出21.47年的努力，而不是5.5。 再看一下美国加州-圣何塞-San Jose，其房价中位数：118.5万美元，家庭收入中位数：12.61万美元。加州的房地产税率比较低，在1.2%到2%之间，就取低值1.2%，因此持有70年成本是总价的（1.2%+0.5%+1%）×70=189%。因此圣何塞中位数118.5万美元的房屋购入并持有70年成本是118.5+118.5×189%=342.465万美元。然后，所得税仍然取偏低的20%，因此圣何塞家庭收入中位数12.61万美元的税后收入是，12.61×（1-20%）=10.088万美元。因此加州圣何塞真实的中位数房价收入比是342.465/10.088=33.94。洛杉矶的真实房价收入比是33.34 再看一下，美国加州洛杉矶，LosAngeles。 洛杉矶的房价中位数是67.1万美元，家庭收入中位数：7.27万美元。同在加州，就按照圣何塞的费率计算。 67.1万美元的中位数住宅，买入并持有70年总成本是67.1×（1+（1.2%+0.5%+1%）×70）=193.919万美元。 7.27万美元的家庭收入中位数，税后就是7.27×（1-20%）=5.816万美元。因此加州洛杉矶的真实房价收入比是193.919/5.816=33.34。在美国大城市活着，其实也不容易啊。。。。。 为何感觉上，还是美国买房容易？美国购房门槛低，持有成本高。美国的税费主要收在房屋持有环节，因此房屋售价相对收入就不太高，首付贷款通常又只要一成，因此购房门槛就大大降低了。买入房子后，税费才源源不断压在了中产阶级肩上。而中国恰恰是倒过来，几十年税费基本在新房一次性征收，税费也是开发商的成本，自然就推高了新房的房价。然后中国的银行起码又要三成的首付才贷款。因此购房门槛大大的提升了。而中国住宅持有成本，相对美国，是很低很低的。首先，中国绝大多数住宅没有物业税。其次，中国人基本上也不买保险，就算买，缴费也很少，达不到0.5% 这么多。第三，中国物业费相对美国实在是很低，就算上海，每平米每月10块钱算比较贵的了，但是相对于10多万一平米的房价，每年的物业费支出也只相当于总价的千分之一，比美国低10倍不止。 所以， 中国，买房压力大，持有房屋压力小。美国，买房压力小，持有房屋压力大。 还用前面数据，算一下美国城市的住宅持有成本。纽约中位数住宅，43.5万美元，每年持有成本就是43.5×（1.5%+0.5%+1%）=1.305万美元。 纽约，家庭收入中位数税前，7.85万美元，按20%所得税算，税后可支配收入就是6.28万美元。 1.305/6.28=20.78% 因此，仅是持有住宅，纽约客要拿出家庭税后年收入的20.78%，五分之一。加州圣何塞，住宅中位数价格118.5万美元，每年持有成本是118.5×（1.2%+0.5%+1%）=3.1995万美元。 加州圣何塞，家庭收入中位数税12.61万美元，税后12.61×（1-20%）=10.088万美元， 加州圣何塞的住宅持有成本中位数是3.1995/10.088=31.8%。仅仅持有住宅，就需要消耗圣何塞居民接近三分之一年收入。洛杉矶，房价中位数是67.1万美元，持有成本就是67.1×（1.2%+0.5%+1%）=1.8117万美元。 洛杉矶家庭收入中位数税前7.27万美元，税后是7.27×（1-20%）=5.816万美元。 洛杉矶家庭，仅是持有一套住宅，每年就需要消耗年收入的1.8117/5.816=31.12%，也是三分之一。 总之，全球哪个大城市，居住都不可能容易，这才是社会真实的面目。 中国的所谓税后可支配收入统计，是电话调研采样来的，报多少完全没有审计，多报没有大红花，还可能引发征税风险，因此很多人倾向于少报。因此，按照电话调研的数据，来做分析证据，不靠谱。怎么办，用GDP数据折算。国民生产总值GDP就是社会价值创造总和，蛋糕创造出来，无非就是政府税收拿走一块，企业资本拿走一块，个人收入拿走一块。在美国，人均可支配收入占人均GDP的66%左右。在中国，咱们就低估一点，取值49%，这样数据更严苛一点。按照人均住宅面积39平米目标，因此可以计算得到中国城市房价收入比。 以此条件，重新计算了中国各个城市房价收入比。希望本文及本表格，对大家有所帮助。
