发布日期：2024-04-07 来源: 网络 阅读量（）
土地溢价率的调整，也给了开发商活下去的勇气，如果开发商在做一个没有利润甚至持续亏本的事情，你很难期待它会做出一个好的产品。 一、土地溢价率是什么意思 溢价就是比原来的价格要高，而高出多少用百分比表示就是溢价率，我们也可以将其理解为涨幅。 举个例子，“假如有一块土地标价50元，拍卖后的成交价是100元，那么这就是一块溢价土地，溢价率就是(100―50)/50，也就是比标价贵了一倍，而土地价格上涨了，房地产企业如果想有利润可图，就必须提高房价才能获得，于是房价上涨了，同时就带动周边的房价也跟着上涨。另一个角度而言，土地拍卖中土地溢价率越高，代表着房企对于未来楼市上涨行情越看好。 二、土地的溢价率是高好呢？还是低好呢？ 房价公式： 那么房子的价格和土地溢价率之间有着怎样的关系？土地溢价率是高好还是低好？ 首先根据上述得知，土地溢价率就是一块土地拍卖所得价格超出实际最大土地成本(含拆迁)的比率，溢价率50%意味着拍地房企付出高处土地最大成本的一半价格去拿地，而100%溢价率则代表房企付出了整整一倍的代价去拿地，就当下而言，付出如此成本当然是亏的，可是没有企业会做亏本的买卖——盈利的希望全都寄托在楼市上扬的浪潮之中。 对于开发商而言，高价拿地的背后风险重重。“有了地就有未来，拿了高价地可能会死，但没有地一定会死”。这就使得开发商宁可冒风险也不愿意饿死。而“高溢价”拿地是否划算，更取决于未来的市场。 三、“高溢价”产生的原因 我们知道了土地“高溢价”对房价的影响，那么，“高溢价”是怎么产生的呢？ 第一、地块位置区位确实比较好，地块后期具有明显的成长和溢价价值，会吸引开发商溢价拿地。 第二、“圈地运动”导致土地市场“高溢价”。开发商为了获得更多的土地储备，同时，也为了企业战略扩张的需要，开发商会在不同城市积极拿地储备土地资源，这样的行为也会导致“高溢价”。 第三、土地的稀缺性。土地资源的稀缺性和不可再生性，决定了国有土地使用权以拍卖方式出让。城市土地资源稀缺带动地价上涨，进而产生“高溢价”现象。 四、土地溢价率多少算正常？ 虽然土地“高溢价”有它的原因，但无论是何种原因让土地市场出现“高溢价”的现象都不是一件好事情。土地市场升温，地价走高，直接带来的后果就是房价也将随之升高。那么，土地溢价率多少算正常呢？有没有一个合理的范围呢？ 对此，国土部将土地溢价率超过50%的情况界定为异常现象。根据定义：土地溢价率大于75%为过热区间、介于50%和75%之间为偏热区间、介于25%和50%之间为合理区间、介于0%和25%为偏冷区间。 土地溢价是城市发展过程和经济水平的提高而必然会产生的一种现象。随着房地产市场的发展，地价占房价的比重越来越多，如果继续产生“高溢价”的现象，不仅会加大购房者的压力，对于开发商而言，所承受的开发风险也将大幅上升。 五、杭州出台相应政策 8月26日，杭州重新发布2021年第二批住宅用地集中出让公告，涉及的出让地块不变，共31宗，面积2873亩。该批地块将于10月12-13日出让。此次集中出让与之前相比，主要作了以下调整： 调整一：设置竞买准入条件 一是明确竞买人必须具备一年以上房地产开发资质;二是明确同一集团成员企业不得同时报名竞买(或联合竞买)同一地块，除“竞品质”地块外，同一集团成员企业最多只能参与5宗地块竞买。 调整二：调整土地竞价规则 一是一般地块溢价率上限由20%调整为15%，“竞品质”试点地块的溢价率上限由10%调整为5%;二是出让地块达到上限价格后，转为在此价格基础上通过线下公开摇号的方式确定竞得人，并由公证处全程录音、录像、公证，确保土地市场公正公平。 调整三：规范购地资金来源 一是明确竞买企业的购地资金五个“不得”，即：竞买企业股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利，购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金，购地资金不得使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款，购地资金不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款，购地资金不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等。二是建立“先承诺后审查”、“即缴即审”的工作机制，对竞得人的全部购地资金组织开展审查。 调整四：严格企业信用监管 竞买人的开发资质、购地资金等必须符合出让公告要求，并对建设品质进行事先承诺。竞买结束后，审查发现竞得(入选)人不符合竞买准入条件或不践诺的，将采取以下综合措施：一是取消竞得资格，已缴纳的竞买保证金不予返还，已签订土地出让合同的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失;二是将相关违规情况计入竞买人及其投资决策主体社会信用体系;三是对首次违规的竞买人及其投资决策主体进行约谈，同一集团成员企业第二次违规的，同一集团成员企业三年内不得参与我市土地竞买。 阿伟宏观认为，控制住土地溢价率，就可以有效的控制新房价格；控制住了新房价格，二手房就涨不起来，进而整个市场走上稳健发展的道路。另外，土地溢价率的调整，也给了开发商活下去的勇气，如果开发商在做一个没有利润甚至持续亏本的事情，你很难期待它会做出一个好的产品。 躬身入局者，皆为我辈中人。我想认识更多的同道朋友，和我有着一样困惑、一样梦想、一样追求的同道中人。我希望和你们一起交流一起进步，我想通过互联网的力量把我们凝聚起来，一起从找实习忙秋招的焦灼学生走向社会，无论你是什么专业，我希望遇到你，倾听你的故事，分享我的人生。愿我们历经千帆，归来仍是少年。 实习秋招，地产开发，房建技术，职场成长，考证规划，读书分享等干货。欢迎关注原创公众号《地产阳光小后生》！期待真诚交流！
