发布日期：2024-04-15 来源: 网络 阅读量（）
刚过去的一年，是中国房地产市场有史以来政策最频繁出台的一年，一些施行十余年的政策也先后取消。政府对房地产市场的积极扶持，有目共睹。 岁末年初，住建部在部署2024年房地产相关工作时又明确指出，2024年重点做好两件事：稳定房地产市场，构建房地产新发展模式。在此定调下，有人看到机遇，有人看到挑战。 究竟2024年的房地产市场会怎样？一线城市北上广深会否迎来更深度的政策松绑？二、三线城市会否还有未曾启用的激活楼市的大招？刚需和改善买家，又当何时出手置业？房地产市场会企稳复苏吗？ 为此，南都·湾财社记者采访十名房地产界的资深人士，请他们对2024年的房地产市场做出分析和预判，供市民参考。 1 58安居客研究院院长张波： 北上广深2024年市场会重启 “不在‘小阳春’，就在9、10月” 2023年，大部分城市的限制性政策都已解除。目前除了部分一、二线城市外，楼市的限购、限贷等政策都已实质性松绑，预计2024年不再会有大力度政策出台。各地政策开始转向鼓励和拉动市场，例如买房的补贴、团购打折、税收优惠等等，政策出台的频率较高，但政策的力度会小于2023年。最值得期待的是，一线城市的限购放松，预计将呈现边际放松的态势，对于需求拉动将起到较为明显作用。
以目前来看，2024年小阳春很难在全国层面出现，或许将在部分城市，或者部分区域有所体现，小阳春主要表现在成交量和看房热度的提升，但房价层面预计很难出现普涨。同时，可能也不会迎来“高含金量”金九银十，本轮市场恢复的周期预计会偏长，2024年总体还是个周期切换的调整年。 预计2024年总体成交量仍将保持下滑态势，城市之间的分化会呈加大格局，部分中小城市成交量价仍将呈现探底态势。和2023年最大不同在于，2024年二手房成交占比或会明显提升。卖家基本已经接受现实转为买家市场，置换型的卖家愿意“割肉”的现象会增多，而投资类的卖家可能更多会选择持有观望。 在北上广深，2024年市场会重启，“不在‘小阳春’，就在9、10月”，由于政策工具箱中的限购放松等有力政策还未悉数出台，市场的潜在拉动力依然存在。在新一线城市，2024年还是以分化为主，杭州、成都、西安、合肥、长沙等热点城市市场恢复的节奏预计将紧跟一线，部分城市甚至会领先于一线城市。大部分二、三线城市，2024年市场恢复的节奏会依然偏慢，房价缓慢下行，成交量保持低位的状况，至少在上半年不太会发生改变。 2 同策研究院研究总监宋红卫： 下半年将会进入阶段性修复阶段 从楼市趋势及前导性指标来看，2024年我国楼市仍表现下行压力，楼市下行受到三个方面的影响： 第一、供应收缩，近两年房企拿地量逐年收缩，新开工也在大幅下降，大部分民营房企都在保交楼，都在偿还历史债务，有效的新增供应量在下降；第二、行业风险还未完全出清，大部分爆雷房企还没有走出债务泥潭，债务解决方案仍然在漫长的协调推动进程中，尽管政策端不断释放暖风，但是真正有效落地偏弱，化债进程还有很长的路要走，第三、居民购房信心不足，既有来自对于房价下跌的担忧，也有来自收入不稳定预期的恐慌。受三重因素的影响，预计趋势表现为前低后稳，下半年进入阶段性修复，预计商品住宅真实需求量在8亿平方米左右（扣除掉工抵房）。
市场预期出现实质性逆转的关键点有三个衡量标准：第一、成交量止跌回升，进而带动楼市价格的稳定；第二、爆雷房企化债方案得到实际性推进，不要再次出现“爆雷潮”；第三、购买力逐渐进场，尤其是改善型需求观望情绪大大降低。预计2024年很难出现趋势性的逆转点，但是在2024年下半年将会进入到市场预期的修复阶段，预计上面三个衡量指标均会得到边际改善。 3 易居研究院研究总监严跃进： 房地产市场回升向好，基础还需要巩固 当前房地产市场回升向好的态势是明确的，同时基础还需要巩固。一是，房地产市场的回升向好，和房地产自身的供求关系、整个经济形势等都有关系。从供求关系来看，当前积极做调整，尤其是压抑的住房消费需求在持续释放，同时二手房交易上升，也使得新房交易后续面临一波改善型住房需求。
二是指标方面，我认为总体是“需求方面的指标先行、供给方面的指标跟进”的情况，尤其是2024年新房交易依然会有较好的行情，得益于预期转好、刚需和改善型住房需求充足等因素。而随着交易数据的提振，价格方面总体上保持平稳，尤其是一些好房源的价格会稳定，不会下跌了。 三是购房者信心会增加，2023下半年其实信心开始修复，预计到了2024年此类信心会进一步修复。叠加保交楼等利好消息，购房者入市节奏会加快。此外，一些既有的政策效应会陆续释放，客观上都对房地产市场发展产生积极的影响，进一步增强政策带动市场复苏的动力。 4 中指研究院市场研究总监陈文静： 房地产供需两端政策将继续发力 2023年房地产供需两端政策不断优化，核心城市政策效果显现，但全国房地产市场调整态势未改，整体仍处于筑底阶段。展望2024年，从政策趋势上看，预计围绕防风险、促需求、稳投资三大方面，房地产供需两端政策将继续发力。
在需求端，未来一线城市有望因区、因需施策适度放开限购，核心二线城市或全面取消限购。在供给端，企业资金支持政策有望继续细化落实，“三个不低于”等政策若能实质性落地将有助于改善企业融资环境；“保交楼”资金和配套举措或进一步跟进，推动化解项目交付风险；另外，“三大工程”建设或是2024年政策发力主要方向，相关政策有望加速落地。与此同时，行业新的发展模式也将加快推进构建。 从市场趋势来看，2024年房地产市场修复节奏仍与购房者置业信心和市场预期的改善程度密切相关，短期市场仍面临下行压力，若各项政策更好地协同发力，2024年房地产市场有望逐渐筑底企稳。 根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，一是需求端，若中性情形下，预计2024年全国商品房销售面积同比下降4.9%；若乐观情形下，居民置业意愿有所好转，叠加城中村改造如期推进，预计全国商品房销售面积或可实现小幅增长。 二是供给端，2024年新房销售恢复缓慢、近两年土地成交规模大幅缩量、现有库存量较高等因素或将继续拖累企业新开工节奏，若中性情形下，预计2024年新开工面积同比降幅在10%左右，新开工规模低于9亿平方米。 5 广州市同创卓越房地产 投资顾问有限公司总经理赵卓文： 广州房地产市场企稳回暖时间 将比深圳更为提前 当前业内悲观情绪有所抬头，资本市场更是一边倒的看空。但在多项因素作用下，2024年房地产市场企稳的时间已经越来越近。 首先，保交楼工作取得进展，出险地房地产开发主体有望恢复正常经营，房地产市场的波动将缩小。其次，稳定房地产市场已经成为有关部门2024年的重点工作，2024年各地稳房地产市场的举措将进一步升级。此外，按照住建部的部署，2024年将推进住房领域供给侧结构性改革，完善“保障+市场”的住房供应体系等，商品房回归商品属性，有助于房地产市场企稳。
经历了2023年年末的“以价换量”，中心城市的房地产市场成交明显回升。以深圳为例，一直低迷的深圳二手市场，在2023年企稳回升，全年二手住宅过户同比上涨51%。价格回调后，成交明显增加，这是一个积极的信号。也意味着房地产市场阶段性企稳的时间点已经不远了。 而广州房地产市场企稳回暖时间，将比深圳更为提前。第一，“因城施策”“一城一策”下，广州在过去一年多次创下一线城市房地产市场的“第一”，包括第一个实施“认房不认贷”，第一个放开部分区域的限购等等，特别是2023年9月限购的松动，令第四季度广州住宅成交量环比大幅增长23%。这个好势头将延续到2024年。在2024年，广州的“因城施策”更值得期待，房票政策更是开了一个好头。2023年广州新建住宅成交量达到7.5万套，已经比2022年多了2000套，市场初步企稳；预计2024年将有望更上一个台阶。 第二，伴随着高质量发展理念的深入，广州住宅建设的品质和档次在提升。2023年广州总价超千万的住宅成交量接近5000套，创历史新高。近两年广州供应的居住用地，大多为市区优质用地。2024年，广州高品质物业的供应将增加，一手住宅平均成交价格有望稳中有升。这一切都将有助于市场信心的恢复。 第三，2024年广州房地产市场将进一步分化，有冷有热。这是产品供应丰富的一年，刚需买家和改善型买家都能找到合适的产品。总体来看，购房者对广州楼市的信心正在提升，广州楼市企稳回升的东风已到。 6 美联物业全国研究中心总监何倩茹： 深圳市场有复苏迹象，楼市已筑底 回顾2023年，深圳楼市筑底、成交量回升的态势在二季度已经显示出来。要知道深圳重磅的楼市政策其实都在三季度后期及四季度才出台，因此前三个季度，二手房的成交量靠的是市场自身的调整而换来的，而每个月均超过2000套的备案量，明显高于2022年，这就是市场复苏、筑底的表现。
再者，2023年人才房认购量应该超过1.2万套，如果将这1.2万个客户加到商品住宅市场上，整体的交易量则变得更为可观，这些都是深圳楼市购买力的印证。 由此可见，疫情结束后经济暂时的不景气，只是让很多的深圳市民放缓了买房的步伐，但并未真正打消他们的购房念头。因此进入2024年之后，我相信一方面随着经济的稳步发展，市民的财富会重新积聚，买房会再次提上日程；另一方面，为了促进房地产市场的良性循环，政府仍然会给予楼市松绑的政策，刺激市民入市。 而对于想要购房的市民朋友，我还是那句老话：只要负担得起，任何时候都是购房的好时间，因为任何人都不能完完全全掌握未来。根据美联物业深圳的研究数据显示，2023年底，深圳二手住宅家庭负担比已经下降到47.6%，市民的购房压力大大减轻。尤其在2024年，深圳楼价已经调整了3年的情况下，深圳的房价已经回落到近几年的低位水平，再加上国家、地方政府给予的优惠政策，正是上车的好时机。 最后，仍然提醒一句，未来并非所有房屋都能显著升值，因此在购房时需多关注房屋的区位及品质，良好的区域发展规划、完善的商业生活配套、优良的建筑品质，这些都会让日后的居住生活更加舒适，而且在换房时也能卖出一个好价钱。 7 合富辉煌广州公司市场首师分析师冯佩云： 2024年广州商品住宅市场有望筑底回升 2024年广州商品住宅市场有望筑底回升。政策层面，针对供给端的企业“输血”，预计2024年将有实际性的推进，有助加速房企债务风险出清，稳定市场。
针对需求端，政府可能会通过一些措施，增加以及释放购房需求。例如：通过城中村改造立法，加快推进旧村改造；局部试行“房票”安置，引导需求以实现去库存；实施“差别化入户市外迁入管理办法”，通过入户，引进人才，增加需求；全域放开限购，进一步释放需求。 聚焦广州市场，预计2024年全市商品住宅新增供应总量大约在7万套左右，低于近六年平均水平。但由于库存处于较高水平，因此预计2024年广州商品住宅总体供应仍充裕，同时区域表现分化。需求端在经济活力回升，加上房企债务出清令楼价逐步企稳，带动市场信心逐步修复，从而推动购房需求入市，预计2024年广州商品住宅市场有望筑底回升。 8 国家高端智库研究员宋丁： 深圳楼市低潮徘徊3年 周期筑底迹象正在逐步显现 回顾2023年，深圳楼市供需双方都存在严重的承压。多数开发商仍然在艰难地降债减负，大量楼盘销售不畅，市场冷清；由于房价下跌，导致多数有房一族资产规模缩水，少数甚至缩水一半左右，更有一小部分人承受不住还贷的压力，导致断供和法拍。供需两端的这种低潮情况目前仍然存在。
但是，政策面已经积极介入。前不久，深圳推出二套房首付大幅下调和豪宅税标准取消的利好政策，加上国家层面多次推出的一系列扶持政策，使得深圳楼市盘面上出现上面所说的适度回温的格局。 基础观察结论是，2023年深圳楼市政策效应初显，楼市波动筑底，成交有所上升，指标靠拢常态，市场探寻信心，分化现象持续，深圳楼市在艰难且坚韧前行。 而进入2024年，深圳楼市的一个最突出现象就是大分化，其格局有多种表现，包括核心与非核心片区，科技重心区与非科技重心区，城建重点区与非城建重点区，地铁密集区与无地铁或地铁弱区，西部组团区与东部组团区，高端服务业强区与高端服务业弱区等。大分化的存在，使得不同楼盘表现将十分不同，有些可能将适度重回上升通道，大量楼盘将保持量价的稳定，而有些则仍然在下降的通道里。 综上对2024年深圳楼市推进概率作出如下研判：低潮徘徊3年，周期筑底迹象正在逐步显现；全市楼市大分化格局持续深化，甚至会有更多表现形态；锋线刚需实际入市意愿趋升；实质性重大松绑扶持政策再投放概率较大；继二手成交量上升后，新房今年也有望回升；卖方话语权微升，买方市场刚性格局有所回调；市场趋稳，心态趋松，交易趋活，成交趋升。 9 广东省城规院住房政策研究中心 首席研究员李宇嘉： 内需动力的增长是楼市可持续发展的机会 2023年深圳楼市的增幅是在历史最低位上的一个略微的反弹，但这种需求的复苏是“以价换量”的结果。我预测2024年深圳楼市依旧在底部徘徊，但不会再像过去两年，特别是2021年和2022年那种跌幅，而是逐步稳定下来。产生这样判断的原因之一，是目前深圳供应量相对于需求量来讲，仍是明显增长的，无论是新房、二手房还是人才住房的供应量都非常大，但反观短期内购房需求不会爆棚的增长。
因此深圳还是要“休养生息、放水养鱼”，让市场在低位稳住，缓慢修复购买力。原因有二，一方面，目前深圳的刚需住房自有率是全国最低的，不到30%，但深圳年轻人的占比是最大的，换房需求潜力比较足，过去由于高房价的原因购买力并不强，所以深圳需要大规模的增加租赁型住房，配置保障型住房，让市民在“有所住”的基础上慢慢地向商品房去过渡；另一方面，深圳产业结构支撑着深圳的购买力，培养内需的动力才能让购买力弥补上来，如果科技创新等产业领域能够循序渐进的推进，并且产业链进一步完善的话，上下游得到健康的发展，那么购买力和就业环境预期稳定以后，楼市就有可持续发展的机会。 10 第一太平戴维斯 华南区市场研究部负责人谢靖宇： 房地产复苏的积极面将延续并扩张 步入2024年，“重塑信心，稳中求进”当是房地产市场发展的重要议题。过去的一年，国民经济活动在复苏进程中遇到了诸多挑战，房地产市场也遇到了前所未有的困难。市场整体需求有所放缓，这对市场参与者的信心产生了一定冲击。尽管如此，随着各项稳增长政策的推进落实，以及下半年以来，住宅市场接连迎来的政策重大利好调整，市场不断释出积极信号。
去年四季度以来，广深两城市写字楼需求有所回温，金融、零售与贸易、专业服务继续成需求增长的重要支撑；零售商扩张情绪持续恢复，优质项目的运营状况稳中有升，持续进行的升级调改将继续赋能首店经济的高质量发展；随着国内居民网络消费的持续增长及我国电商企业海外业务的迅猛扩张，广州电商、第三方物流等行业的仓储需求保持稳健增长。 我们预计，未来在国内经济高质量发展的推动下，加之更多利好政策的支持，预计需求企稳回升，参与者信心亦将筑底恢复。2024年，相信房地产复苏的积极面将延续并扩张，市场迎更多发展新机遇。 采写：南都·湾财社记者 邱永芬 王艳玲 孙阳 陈镜安
